Es el precio por m2 importante? Esta es una pregunta que muchos compradores y vendedores se hacen. En bienes raíces, como en muchas otras cosas en la vida, las soluciones más rápidas, fáciles y prácticas en la vida no siempre son las mejores soluciones!
Veamos el cálculo que se le hace al valor de una propiedad. Los compradores y vendedores todos desean conceptos que ellos puedan utilizar para ponerle el precio a una propiedad de manera rápida y fácil. Uno de los conceptos más populares utilizado es el precio por m2.
Tomas el precio de una propiedad, lo divides por los m2 que tiene la misma y poom! tienes el precio por m2, correcto? Si! y la mayoría de personas utilizan esta evaluación para poner un precio equivocado la mayoría del tiempo.
A pesar que el precio por m2 puede ser muy útil para conseguir el valor general de una propiedad en un área en particular, es un indicador muy pobre al momento de saber el verdadero valor de la misma. Existen otros componentes que deben ser considerados. Y por cierto es este factor el que mantiene a la mayoría de Agentes Inmobiliarios trabajando. Determinar el valor actual de una propiedad es mucho más complicado que una simple fórmula utilizando tan sólo 2 variables.
Algunos Agentes sin embargo, que no tienen muchas habilidades en poner el precio a una propiedad utilizan esta fórmula para estimar el valor. Siendo éste el error más grande y uno de los que causa que muchos Agentes Inmobiliarios salgan al mercado con propiedades que tienen el precio EQUIVOCADO! El precio por m2 es uno de los más pobres indicadores para colocar el precio a una propiedad! Lo que los Agentes Inmobiliarios y los consumidores deben entender es que existen otros factores importantes al momento de ponerle el precio a una propiedad.
A continuación te explico el peligro de utilizar el precio por m2:
Entendiendo los tipos de casas
Para clarificar por qué el precio por m2 nos arroja un resultado muy disparejo en la mayoría de instancias, puede ser útil entender los diferentes tipos de casas:
Económica
Una casa económica es construída para personas que desean utilizar muy poco dinero en una casa. Los constructores son más cuidadosos al utilizar materiales de bajo costo que ayudarán a mantener los costos de construcción al nivel económico deseado, por lo tanto cada parte de la casa será construída utilizando materiales que cumplen ese código de requerimientos - y no son los más deseados o de mayor calidad. La casa ciertamente es muy útil y funcional pero se han comprometido algunos factores para mantener el precio a cierto punto.
Standard o regulares
La mayoría son construídas con calidad standard. Todo en la casa se construye con materiales más duraderos que en una casa económica. Los diferentes componentes de la casa, como los reposteros pueden haber sido producidos en masa, pero con material de mejor calidad que durarán más y se verán mejor.
Estas casas pueden tener componentes de ambas casas, las económicas y posiblemente algunos elementos de casas según diseño.
Y mientras que algunos compradores pueden notar la diferencia entre un piso de cerámica vs un piso de porcelanato, la mayoría no notará la diferencia en la calidad de terma, o cableado eléctrico.
Según diseño
Una casa según diseño tiene un extra que le añade un valor agregado, estos extras son elementos que se le agregan a una casa que no se encuentra en propiedades de menor categoría. Los reposteros pueden haber sido confeccionados con algún diseño especial, el piso puede ser de madera y el counter de la cocina puede ser de granito. En este tipo de casas encontrarás electrodomésticos de más valor y estilo, mejores ventanas y cortinas y mejores acabados en los baños. Y como el nombre lo dice, son casas hechas con un toque especial, acabados personalizados que no son típicamente vistos en una casa standard o económica.
Estas casas son únicas y reflejan las características y deseos de un comprador específico. También son construidas con algún detalle arquitectónico especial que hace que el precio sea más elevado, como arcos o cortes lineales diferentes en los techos.
Lujo
Las casas de lujo son las más especiales y top top en el mercado inmobiliario. Estas casas tienen los mejores acabados. Podemos encontrarlas con piscinas, canchas de tenis, espacio para una sala de cine, cuarto de vinos y mucho más! La casa se construye con los mejores materiales y es muy probable encontrar cada detalle hecho a pedido y según las necesidades del individuo que construyó la casa.
Una casa de lujo es considerada lo mejor de lo mejor. No se escatima en gastos y con seguridad abrirás la boca al entrar en una de ellas!
Comparando Manzanas y Naranjas
Cuando consideras los diferentes estilos de propiedades es fácil entender por qué el precio por m2 no es la mejor herramienta para calcular su valor. El costo de una habitación en una casa de lujo puede costar todo lo que costó construir una casa económica!
El precio por m2 sólo te dará un promedio para ayudarte a entender las tendencias del mercado. Por lo tanto cuando alguien pregunte si el precio por m2 es la mejor manera de averiguar el precio de una casa, la respuesta clara y precisa es NO!
A continuación te presento un ejemplo detallado:
Digamos que tienes 2 casas de 100m2.
La casa “A” tiene los siguientes acabados:
- Ventanas simples y puertas contraplacadas
- Pisos de vinílico.
- Paredes sin terminar.
- La cocina y los baños tienen acabados básicos
- El counter de la cocina es de fórmica
- No se le puso zócalo a las paredes
- Las puertas no tienen marco
La casa “B” tiene los siguientes acabados:
- Ventanas aislantes con protección de ruidos
- Entrada iluminada
- Pisos de madera a través de toda la casa y porcelanato en los baños
- Cocina de diseñador de interiores
- Granito en el counter de la cocina y los baños
- Zócalos en las paredes (inferior y superior)
- Puertas sólidas de madera con protección contra robos
- Aire acondicionado
- Sistema de riego interior y exterior
- Cámaras de seguridad y cerco eléctrico
Ahora mantén en mente que ambas propiedades son exactamente del mismo tamaño. No tienes que ser un experto para saber que la casa “B” debe venderse por significativamente más dinero que la casa “A”.
Utilizar el método de poner el precio por m2 con la casa “A” vendiéndose en US$80,000 te dará un precio por m2 de US$800 y la casa “B” con seguridad no costaría US$800m2. Sin embargo es exactamente como algunos propietarios e incluso algunos Agentes Inmobiliarios en la ciudad de Trujillo calculan el precio de una casa!
Algunos compradores verán que tal y tal casa se vendió por X monto de dinero en por ejemplo la Av. Fátima y tratarán de transferir ese cálculo a la casa que ellos piensan poner una oferta de compra.......así NO es como funciona.
Luego tenemos que, también por supuesto existen algunos vendedores que verán que la casa “B” se vende por una cierta cantidad de dinero por m2 y automáticamente asumirán que su casa se debe vender por lo mismo aunque su casa no tenga ni la mitad de las amenidades que tiene la casa “B” e incluso esté localizada en una calle de menos demanda.
Si estás a punto de vender tu casa, el precio que establecerás es la razón número uno para saber si se venderá o no. Sobrevalorar un inmueble será la causa del fracaso en la venta.
Los Detalles
Otra cosa a considerar al ponerle el precio a una casa es saber cuánto del aspecto de la casa puede impactar su precio en el mercado inmobiliario. Existen muchos factores a considerar cuando se hace el cálculo para ponerle el precio a una casa que no tienen nada que ver cuando ves el precio a través de sólo los m2. Puede ser una casa de 2 pisos, o una casa que ha pasado por una serie de renovaciones o una casa en un lote muy grande. Cada uno de estos factores influenciará en el precio.
La manera en que el precio por m2 es calculado puede impactar el precio por m2. A una casa se le puede haber calculado el precio del m2 que incluía una cochera en el sótano mientras la otra no era así. Comparando ambas propiedades por el precio según m2 puede no ser muy útil. Para aquellos que no lo saben, el precio por m2 de una construcción por debajo de la tierra vale más que una que es por encima del primer nivel. Cualquier tasador podrá confirmar esta información.
Sabías también que el tamaño actual de una casa tendrá un impacto especial en lo que se venda por m2? Correcto! Generalmente, las casas más pequeñas se venderán por más por m2 que casas en lotes grandes. Conforme una casa se hace más grande, el precio por m2 usualmente tiende a bajar un poco. Este por lo tanto es otro factor importante y peligroso al utilizar el precio por m2 en el valor de una propiedad.
Y también tenemos el ejemplo de los dormitorios. Una casa pequeña de 4 dormitorios puede considerablemente tener más valor que una casa más grande con 3 dormitorios muy amplios. En esta instancia la casa pequeña puede valer lo mismo o más que una casa más amplia sólo por el hecho de tener un dormitorio extra. Y para dar un paso más allá, puedes tener una casa muy amplia de sólo 2 dormitorios que puede ser considerada como funcionalmente obsoleta porque el hecho de tener sólo 2 dormitorios limita mucho a las familias a crecer en espacio. Todas estas casas pudieron tener la misma cantidad de m2 y sólo el hecho de tener un dormitorio más o menos puede tener un impacto muy serio en el valor final de venta de cada una de ellas!
La ubicación tiene un gran impacto en el valor
Otra de las variables que se utilizan para ponerle el precio por m2 a una casa es la ubicación, y a veces es olvidada. No sin razón en EEUU se habla mucho de la ubicación, ubicación, ubicación!
La ubicación es uno de los factores más importantes al poner el precio a una propiedad. Una casa que se vende en la avenida principal tendrá un precio diferente a una casa idéntica que se vende en una calle de poco tránsito. La misma casa puesta en un vecindario residencial tendrá otro valor, si la colocamos dentro de un condominio tendrá otro valor, y si la ponemos en la mejor urbanización de la ciudad tendrá otro valor!
Es por eso que es crítico escoger la ubicación de una propiedad si queremos que gane plusvalía con el pasar de los años. La diferencia en valor entre una urbanización y la otra puede ser sustancial. Muchas veces incluso estar ubicada la propiedad a pasos de un colegio puede influenciar sobre el valor de 2 casas idénticas en la misma urbanización.
Obteniendo el precio correcto
La única manera de entender el valor de una propiedad es calcular el valor basado en cada casa individual, preferiblemente con la ayuda un Agente Inmobiliario. Un Agente que ha estado en el negocio de bienes raíces debería saber cómo llegar al valor de una casa en un área en particular y darle una idea de lo que verdaderamente vale.
Lo mejor que puede hacer es encontrar un Agente Inmobiliario en quien usted confíe y pedirle que lo ayude en el proceso de compra o venta. Su Agente será capaz de examinar los pequeños detalles y darle un número que será estratégicamente muy útil para usted.
Si ha estado tratando de vender su casa sin suerte, y recuerda que su agente le hablaba mucho sobre calcular el precio de su casa según los m2, quizás el precio esté sobrevalorado. Aquí puedes ver si tu casa tiene el precio muy elevado.
En este cuadro podrá ver el precio por m2 “estimado” para la ciudad de Trujillo, Perú (publicado en el 2015):
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| Fuente: Revista Nuestra Casa - Estudio efectuado por Roxana Chávez |
Conclusión
Si has leído hasta aquí, ya deberías entender que tratar de utilizar el precio por m2 como un factor de valor para la propiedad es una decisión muy pobre. Existen otras formas de ponerle el precio a una propiedad incluyendo el análisis de un profesional que conozca las diferencias entre ubicación, mejoras, y otros factores como la condición de la propiedad, los acabados, el estilo, la vista y la edad. Estimar el valor de una casa es mucho más complejo que utilizar un promedio por m2.
Artículos adicionales que te ayudarán a ponerle el precio correcto a tu propiedad:
- Vendiendo tu propiedad? Ponle el precio CORRECTO desde el inicio!
- Qué hacer si tu propiedad no se vende?
Utiliza estos artículos adicionales para entender por qué poner el precio a una casa es tan importante para ambos: el tiempo de venta y el mejor precio de venta!
Soy Daniel Zaplana y te puedo ayudar! Llámame al 986-665 902 o escríbeme a danielzaplana@hotmail.com
